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"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會

  與2009年房企大鱷在土地市場一擲千金相比，中型房企成為民間2胎 民間2胎借款本輪土地市場中最醒目的角色。對於本輪土地市場中型房企與大型房企表現出不同的拿地風格，業內專傢表示，主要與中型企業特殊發展階段有關。當企業年度銷售額達到百億元以後，如何突破市場空間和戰略空間，實現彎道超車，成為中型房企在強者恒強的競爭中不掉隊的迫切任務。中型房企在優質土地的爭搶中鋌而走險、孤註一擲的心態更甚，也就更容易激進拿地。

  中型房企拿下半數高價地

  隨著政府土地出讓力度的加大，一線城市市場成交火爆，房企搶地補倉成為今年土地市場的關鍵詞，無論是北京三環內的地塊還是郊區地塊，均能引發數十傢房企的爭土建融台中大里土建融搶。然而，與2009年上一輪低潮相比，在本輪搶地大戰中，與大型房企巨頭在競標途中知難而退不同，中型成長性的企業表現亢奮，頻頻在熱門地塊的競標中勝出，高成本搶地也成為今年中型房企最明顯的特征之一。

  根據亞豪機構統計數據顯示，2013年北京通過掛牌方式成交的25宗高溢價土地(溢價率40%以上)中，中型房企競得12宗，占比達48%，大有與品牌房企一爭天下之勢。除此之外，今年以來的多宗熱門地塊也頻被中型房企斬獲。

  到目前，北京今年最高溢價土地為5月底成交的臺湖兩宗商業用地，被北京世紀鴻和李金嶺聯合體競得，土地溢價率高達242%和230%。而在住宅地塊上，近期成交的多宗熱地，如7月3日成交的夏傢胡同地塊、8月14日成交的亦莊新城地塊、8月22日成交的房山理工大學9號地等在經過激烈的競爭後，分別被懋源、泰禾、萬年基業等中型成長型房企成功競得，樓面價屢創區域新高。

  然而，回顧2009年，大型房企制造瞭多個天價地王。9月10日，中海以70.06億元奪下瞭萬眾矚目的長風地塊6B、7C地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達129%，一舉成為當時的全國總價地王。有統計數據顯示，在2009年全國產生的90多個地王中，央企就拿下60個左右。

  借拿地突破規模"天花板"

  對於本輪土地市場中型房企與大型房企表現出不同的拿地風格，蘭德咨詢總裁宋延慶認為，主要由企業發展階段導致。目前中國房地產業界，已步入成熟、穩定發展階段的企業屈指可數。萬科、綠城、綠地、保利、中海等企業暫可算作僅有的幾個典型代表。對於那些成長型企業而言，當企業年度銷售額達到百億元以後，如何突破市場空間和戰略空間，以實現翻一番的目標，"空間限制"恰是這些企業遇到的"天花板"。

  "年銷售額100億元左右的房地產企業，就像成績中上遊的高中生，既有力爭上遊的決心和壓力，也有青春期的躁動。這一梯級的企業，如果能盡快突破資金、產品、人員等'天花板'，幾年內就可實現彎道超車，成功晉級到300億-500億級梯隊。反之，極有可能'掉隊'"。宋延慶表示。多數房企都有著"抓住機遇，做大做強"的強烈欲望。各梯級企業中，處於中上遊的百億級企業尤甚，都想盡快實現從百億向500億的跨越，成功晉級到第二梯隊之列。

  統計顯示，2012年全國商品房銷售總額是64456億元，比上年增長10.0%。亞豪機構副總經理高姍分析認為，在房地產調控的制約下，高周轉已經成為行業共識，土地存量是決定未來企業發展的關鍵。與土地儲備相對豐富的大型房企而言，成長中的中型房企出於生存與擴張需要，在優質土地的爭搶中鋌而走險、孤註一擲的心態更甚，也就更容易激進拿地。

  風控能力引業內擔憂

  不斷抬高的地價引發瞭業內的普遍擔憂，不少業內人士在接受記者采訪時表示，高地價恐傳導至房價，由此帶來新的調控風險，成為中型房企拿地的風險之一。

  中原地產市場總監張大偉告訴記者，土地作為房地產市場的唯一原料，高地價明顯刺激房價上漲，爭搶激烈的土地市場會很快將價格信息傳遞到住宅交易市場。如果限房價競地價等地塊不加快推出，樓市房價在金九銀十依然將維持上漲的趨勢。而東亞新華地產市場總監賈玉鵬也表示擔憂，"估計這些地明年推出項目的時候會引起房價的大漲。"

  除瞭對房價的擔憂外，摘得這些地塊的中型房企將面臨的風險也引發業內關註。對於中型房企激進拿地的行為，高姍指出，雖然目前房地產銷售勢頭迅猛，但是北京房價的高位企穩也帶來瞭政策風險的加大，未來樓市的不可控因素進一步增加，中型房企現在如此激進拿地，實際上對企業的風控能力提出瞭更高的挑戰，高成本拿地使得項目開發的靈活性與主動性受限，一旦市場行情出現波動，銷售情況轉差，資金流動性趨弱，被套牢的可能性就很大，資金鏈存在斷裂的風險。同時高姍認為，下半年，中型房企面臨的融資環境也並不樂觀。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-07/03463549787.shtml

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